非美国公民如何申请今年及以往房地产销售预扣税退税?

美国国税局规定非美国公民/居民售房者在卖房时需缴纳房屋售价的15%做为预扣税。但是我们知道预扣税不是真正要缴的税，可以将其视为一种保证金，以确保外国卖家会支付此税 (因为美国国税局不相信住在上海的中国卖家会邮寄一张缴税支票到美国国税局)。实际上，有超过98%的案例中涉及的预扣税金额将超过(甚至可能大大超过)外国卖家所欠的实际联邦所得税(粗略估计应缴纳的所得税——只需将卖方的销售收益x15%)。举个例子：

2014年，中国公民Jimmy和Cindy在洛杉矶购买了一栋价值100万美元的房产，并在 2019 年1月15日以120万美元的价格卖出。 由于Jimmy和Cindy不是美国人，因此产权过户公证公司必须在交易结束时（2019 年 1 月 15 日）向美国国税局汇入 18万美元（120万美元的销售价格x15% 的预扣税）。但他们所欠的实际税款只有 3万美元左右（120万美元 - 100万美元 = 20万美元利润 x 15% 的一般资本利得率 = 3万美元实际欠税）。因此，截至 2019 年1月15日，美国国税局将持有15万美元的房地产销售收益，这些收益实际上属于卖家Jimmy和Cindy。那么Jimmy和Cindy 什么时候会收到15万美元的退款呢？

获得超额预扣税退税的时间有以下几种选择：

1.正常退款时间

正常退税程序要求外国卖家在房屋出售后的下一年度提交纳税申报表，但是需要采取几个步骤来提交申请（向美国国税局申请退税相当不容易，过程比较复杂）。但是假设卖家（我们上面的例子中的 Jimmy 和 Cindy）顺利完成了这些步骤，他们将在卖房后第二年的年中收到退款（如上面例子中的 2020 年 7 月）。 即使这个等待时间很长（销售结束后 18 个月），但Jimmy和Cindy很幸运能够收到他们的退款。

2.8228-B 选项：最快的退税方式

外国卖家可以通过经验丰富的专业税务团队如美迎会计事务所来办理8288-B快速退税（或快速批准）申请（以此向美国国税局证明（如示例中），卖方仅获得了20万美元的利润，并且实际上只欠美国国税局3万美元的税款，反而美国国税局欠卖家15万美元的退款）。通过正确的申请（同样，这要求外国卖家通过几个复杂的申请流程，这不是一件容易的事情），当美国国税局在售后四个月左右（2019 年 5 月左右）签发扣缴证明时，卖家将收到退款。在我们上面的示例中，通过操作 8288-B 流程获得扣缴证明，Jimmy和Cindy比正常退款时间提前一年多收到了15万美元的退款）。

3.注意 - 许多外国卖家永远收不到退款

许多外国卖家根本无法获得退款。 因为想要收到退税外国售房者必须正确完成很多操作步骤，若卖方申请不当，美国国税局将继续保留超额预扣税。很难说有多少比例的外国卖家从未收到预扣税退税，但绝对有相当一部分人从未收到他们的退款，因此找经验丰富的税务专家非常重要，帮助外国卖家成功获得全部预扣税退税成为赢家。

4.外国卖家将在售房后大约3至4年成功收到他们的退款，因此，前几年的售房退税在售房后数年内仍然有效。

如果上文例子中的售房发生在2018年而不是2019年，那么外国卖家仍然可以获得退款。但很快，美国国税局的限制法令将禁止外国卖家获得任何退款。因此，外国卖家在售房后有超过一年的时间来申请退税，他们可以申请前几年的退款（但同样，他们需要专业人士的帮助，如从纽斯卡集团专业顾问处获得帮助）。